上海新规：商业地产大限将至

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上海商业地产续期，今年出政策了。

大致就是到期之后，地上建筑物权利人可以续期，但续期不是无偿的，要再交一次土地出让金，续5-20年（到期再续），续费下限是土地基准价格的70%。

很多人关心这个问题，上海试点之后应该全全国推行。其实与商品房关系不大，对于那种商办地产肯定是利空，购房时就应当预见到今天，图便宜就苦头在后面。例如很多酒店式公寓、LOFT公寓，相同地段，与普通商品房住宅，价格能相差一半。便宜没好货，价格差一半，就差在土地上。

商品房贵，贵在土地性质；其他的建设用地使用权，本质上都是长租契约，自住可以，出租可以，但长期投资价值并不高，存在很多政策风险和陷阱。

中国房市，土地性质很重要，这个是决定房价的关键。中国土地公有，能流转的是土地使用权，法律是根据土地用途区别，分类管理。城市里的建设用地使用权大致分两种：住宅用地，70年；非住宅用地，40-50年不等。

1）使用期限不同

项目土地的用途为商业金融、教育科研等，期限只有40年到50年，开发有周期，业主买到手之后，估计只剩下30多年，30多年的租赁，土地到期后必须与地方政府协商续签合同。

而普通住宅用地是70年产权，这个70年，注意，非同小可，是开国以来唯一开恩赐予的一项特权，后文会说。

2）持有成本不同

酒店式公寓是商业地产，商水商电，没有天然气，做饭用微波炉或煤气罐，物业费巨贵。总体持有成本较高。

而普通住宅是民水民电，天然气都是市政标准，物业费也相对便宜。

3）拆迁补偿不同

关于拆迁补偿问题，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。

商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价，按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价，也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。

4）绑定的公共资源不同

酒店式公寓是商业地产，规划就不是住宅，落不了户口，没有配套学区。

而普通住宅可以落户，有对应学区，居民可以就近入学。

5）权利续期不同

这是最关键的。《民法典》第359条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

注意，住宅土地使用权70年，法律规定期满自动续期，不需要审批，甚至连申请都不用，实质就是永久使用权，搞这么复杂为的是绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年，实际上可以无限续杯，就算地上房屋寿命一般是50年，烂了也是自己的一堆材料，由全体业主决议是否维修，或者原地重建。

而非住宅用地就坑爹了，目前对于工商业地产是，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”也就是40年期限届满后，政府就要依法收回土地了，这是当时土地使用权出让合同约定好的，除非重新续订土地使用权，重新按地价买一次地，否则面临的就是政府的强拆。

按照商业逻辑，到期后续买土地使用权，应当完全市场定价，由双方协商约定，否则就是国有资产流失，因为开始就只是租了40年，你不可能到期后把土地据为己有哇。上海市的续期政策是，最多可以给业主打七折优惠，因为毕竟你已经在这块土地上安家了，一动不如一静，按基准价的70%续交土地出让金，这70%是下限，不能再低。

所以同一地段，商办公寓的价格比商品房价格要便宜1/3，甚至一半。如果商业地产到期之后也自动续期，那谁还买商品房？大家都买40年商业地产了，相当于对国有土地的圈地运动。

所以我说，很多所谓商业性住宅、酒店式公寓，就是40年的一个长租房，土地没有永久产权，就没有投资价值，土地增值与主一点关系都没有，只能按剩余期限的租金估值。也就是，如果投资这类商业地产，不要指望土地增值，增值属于国家（土地所有人），业主只能靠租金回报率，在剩余期限内收回成本，否则就是坑。

所以商业地产估值受压制，就是这个原因。投资者在入手的时候，一定要搞清楚土地性质，这个最关键。住宅用地是最贵的，其次是商业用地，工业用地是最便宜的。它的区别不仅仅是商水商电和没有学区，而是商业用地的土地性质是有期限的。

记住，房子是消费品，并不值钱，房子就是钢筋水泥的结构混合物，买入后就要折旧的。但土地是永恒的，是具有保值功能。住宅，只有住宅的建设用地使用权可以自动无限续期（目前唯一存疑的就是续期交不交费，几乎可以肯定的是，不会像商业地产一样市场化定价，可能交一笔重新登记的手续费，因为根据法律，业主无论交不交费都会自动续期）

房子本身最终是价值归零的，现在北京已经有对年久的老楼危房原拆原建的案例了，只要业主同意并分摊出资就可以。业主肯定都同意啊，因为原拆原建不用交土地出让金，只分摊建筑成本。而且有政策优惠的话，调整容积率，不但原地得到一套新房，户均面积还能提高个百分之二三十。

综上所述，商品房住宅的土地其实就是变相的所有权。为什么不叫所有权？因为有个“违宪”的问题，修改宪法比较麻烦，所以物权法采取了比较灵活的“自动续期”的土地使用权这种表述，所以只能说永久的、无限续期的土地使用权，而不能叫它所有权，这是改革者的一种政治智慧和语言艺术。

注意，坊间流传房地产税与70年产权挂钩，70年期满后就启动房地产税，以税代费，延续期限，其实这两者是没有关系的。前者只要人大立法即可开征，是不动产的保有税，只要你持有房产就按年交税，与土地期限无关，到期与否不是前置条件。而到期后续期续费问题，是房屋所有人与土地所有人续签新的土地使用权合同，业主交的是土地使用权的对价，不是税。