与增值税、消费税形成"三足鼎立"格局
实务争议性强：有"妖税""土地争执税"戏称，政策导向明显
26年政策依据：国家税务总局2026年第3号公告（土地增值税若干征管口径调整）
变化：a.预征率调整、清算条件变化等实务操作要点 b.新旧政策衔接处理方式
知识体系：a.房地产开发企业专用：新建房地产转让计算、预征管理、清算流程、清算后销售处理 b.通用：核定征收、旧房转让计算、税收优惠、征收管理
特殊：非房开企业转让不动产/土地使用权适用转让旧房或建筑物应纳税额的计算
一、土地增值税概述★★
(一)基本规定
1.征税范围：包括转让房产（含土地使用权转移）--连房带地；单独转让国有土地使用权--只转让地
2.特点：计税依据：以增值额为计税依据，核心是计算收入减扣除项目
征税面：征税面广，涉及房地产企业和非房地产企业
税率特点：中国税制中唯一的超率累进税率
3.纳税人特殊说明：个人转让住房免征，但转让商铺/写字楼等仍需缴纳
土地增值税税率与速算扣除系数
(二)征税范围的界定
1.征税范围一般规定
1)国有土地使用权转让：必须同时满足两个条件：①土地性质为国有（不包括农村集体土地）；②存在转让行为（二级市场交易）。政府出让土地（一级市场）不征税，政府收回土地免税。
2)转让形式：包括单纯土地转让和"房地一体"转让（地上建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让）。
3)三级流转关系：
政府→纳税人（出让）：不征税；
纳税人→纳税人（转让）：征税
纳税人→政府（收回）：免税
2.征税范围的特殊规定
（1）农村集体产权制度改革产权变更暂不征收是指村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。--国有变为集体所有，暂不征收，25新政
（2）不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
无偿转让例外：仅有三种无偿情形不征税：继承、直系亲属赠与、公益性赠与
（企业互换厂房）：属于有偿转让行为，双方均需征税
（房企土地投资）：特殊规定（房企不享受改制重组免税）房地产开发企业以国有土地投资并转移土地使用权的行为，应征收土地增值税
二、新建房地产转让土地增值税计算★★
(一)应税收入额的确定
(二)土地增值税的“扣除项目金额”五类 7 种计算方法
1.直接转让土地使用权
实务提示：现行政策禁止拿地后直接转让，但存在特殊交易形式
适用情形：通过法院判决、抵债等方式变相转让
2."生地"变"熟地"转让
开发特征：土地一级开发（如征地、拆迁、"三通一平"）
加计扣除限制：不包含土地成本，仅针对开发成本，且只限房开企业可加计扣除
3.在建工程整体转让
项目状态：土地开发后部分建设但未完工
加计计算：（土地成本+开发成本）×20%（区别于生地变熟地的计算方式）
4.新建房地产转让
适用主体：非房开企业也可新建房地产（如景区开发企业建设度假项目）
特殊提示：加计扣除需同时满足"房企身份+房地产开发项目"，两房
5.转让旧房及建筑物
选择依据：优先采用评估法，无评估资料时改用发票法
(三)新建房地产转让五项扣除金额确定
房地产开发企业纳税人整体转让在建工程适用同样方法。
1.取得土地使用权所支付的金额(土地成本)
1.两部分组成：俗称土地成本，完整名称为"取得土地使用权所支付的金额"，包含地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.地价款的三种情况
出让方式：通过协议出让、招拍挂等方式从政府取得土地时，地价款为向政府缴纳的土地出让金，取得财政票据。
行政划拨出让：原为行政划拨土地后补办出让手续时，地价款为补缴的土地出让金，取得财政票据。
转让方式：从其他企业购买土地使用权时，地价款为支付给转让方的价款，取得发票而非财政票据。
3.按国家统一规定缴纳的有关费用 (统一费用)
严格限定范围：仅包含两项——办理登记或过户的手续费（行政事业性收费）和契税。
实务常见误区：代理佣金、拍卖费用等第三方服务费不得计入；印花税等其他税费不得计入
2.房地产开发成本
开发间接费用：类似制造业的"制造费用"。
利息处理：资本化利息计入开发间接费，但土增清算时需单独剔除计算。
建筑发票：必须符合备注栏要求才能作为扣除凭证。
注意（契税）：属于取得土地使用权支付的金额(土地成本)，非开发成本
3.房地产开发费用
开发费用指期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。
开发费用不是企业实际发生的，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》规定人为计算的一个数字。--与实际账务处理无关
开发费用的具体计算方法。
（1）利息按实际发生数扣除问题注意事项。
a.要满足条件：能分摊并提供金融机构证明。
b.利率有上限：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；同时利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
c.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。--逾期利息和罚息不能扣
（2）方法选择注意事项。
a.既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法。--此种仅限金融机构贷款利息可以扣除
b.全部使用自有资金，没有利息支出：按照方法二计算扣除。
c.实际工作中利息可能已按会计准则资本化计入开发成本——开发间接费，计算时要注意从开发成本中剔除。[--因开发成本里资本化利息因计入开发间接费而扣除了一次，所以开发费用里实际支付利息应把这部分剔除，不然开发成本和开发费用扣除了两次资本化的利息。]
4.与转让房地产有关的税金(转让税费)
1）营业税相关注意事项
营改增前处理：2016年5月1日前销售的房地产项目，收入含营业税（价内税），缴纳的营业税可作为扣除项目
特殊情形：对于2016年前开发但至今未清算的项目，需区分销售时间点适用不同规则
2）城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加相关注意事项
计算难点：房地产开发企业增值税按公司主体计算，但土地增值税清算需按项目区分
扣除规则：a.能准确计算：实际缴纳的城建税（市区7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）可据实扣除 b.不能准确计算：按清算项目预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除
3）印花税相关注意事项
2026年新规：国家税务总局2026年3号公告明确：房开/非房开企业、新房/旧房转让的地方教育附加和印花税均可扣除
扣除范围：可扣除：仅限转让房地产时销售合同缴纳的印花税;不可扣除：拿地、开发过程中签订合同产生的印花税
5.财政部规定的其他扣除项目：加计扣除 20％
非房地产开发企业不适用此项。人为规定的对房开企业的税收优惠，无特殊计算依据
（1）适用范围：只适用于从事房地产开发的纳税人开发房地产项目。两房
（2）计算：加计扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％。
小结思维导图：
三、 代收费用
县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
实务影响：影响增值率计算分母(扣除项目)，可能改变税率适用档次，部分地区有特殊规定（如贵州）
