一套商住两用房
正常交易需缴税70余万元
房产中介叶某某却动起了“歪脑筋”
伙同他人伪造户口簿、冒签登记表
将买卖交易“偷梁换柱”为赠与过户
仅缴纳4万余元契税
和印花税便完成房产登记
8年后，购房人准备卖房时
才惊觉房屋登记状态异常
而国家税款已悄然流失

经上海市闵行区人民检察院提起公诉
被告人叶某某犯合同诈骗罪
被判处有期徒刑3年，并处罚金
近日，闵行区人民检察院
经开展公益诉讼监督工作
确认偷逃的税款约70万元
及滞纳金已全部追缴入库
中介伪造证件将买卖变赠与
2017年2月，王女士在闵行区某房产中介门店看房，业务员叶某某全程接待。王女士看中的是一套位于热门地段、房龄较新的总价约250万元的商住两用房。这类房屋与普通住宅在税费政策上存在显著差异，房屋总价中包含交易环节需缴纳的增值税、个人所得税、土地增值税等合计高达70余万元的各项税费。
“我买房子主要是给家人住，也不需要迁户口。这套房子算下来比一般住宅还要划算，所以当时就约了看房。”之后双方很快谈妥：卖家沈先生要求需实际到手150万元，另外所有税费和中介费由买家王女士承担。2017年4月21日，王女士将73.2万元转入叶某某账户，委托其代为办理缴税和过户手续。
“办理过户的时候我全程跟着叶某某，她让我在哪里签字我就签字，一直到过户办完。”王女士事后回忆道。8年间，她一直以为房屋是通过正常买卖手续过户的，直到2025年6月，王女士准备出售该房屋时才发现异常——税务系统中的登记状态竟为“赠与”，且未缴纳买卖环节应缴的相关税款。如果现在要出售这套房屋，王女士除了需要补缴当时的税费，还需要缴纳107万元以上的滞纳金。
2025年10月，惊觉自己不仅被骗、更面临巨额国家税款追缴压力的被害人王女士匆匆赶往公安机关报案。王女士无论如何也没想到，自己当年全权托付、以为早已办妥的房产过户，竟藏着这样一个巨大的陷阱。
实际上，中介叶某某在促成王女士购买该商住两用房后，因涉及税费较高，便将这单买卖的情况告知了前同事王某某（另案处理），两人商量将原本的正常买卖交易做成赠与方式成交。据叶某某到案后供述，两人利用直系亲属间无偿赠与不动产可免征多项税费的政策——赠与方式仅需缴纳契税及印花税，增值税、个人所得税、土地增值税等均可免除，二人可以将下家王女士支付的大部分税款非法占为己有，从中攫取巨额利益。
在骗取王女士信任的过程中，中介叶某某仍按正常房产交易流程与王女士、卖家沈先生对接，并告知王女士税费和中介费合计73.2万元，王女士信以为真，将钱款转入叶某某的银行账户。
得手后，这笔钱款被迅速瓜分。扣除6万元中介费，叶某某实际骗取金额达62万余元。经查证，赃款去向清晰：叶某某按事先约定将28万余元转给同伙王某某；将10万元转给公司合伙人用于房产中介公司经营开支；剩余钱款则全部用于其个人花销挥霍。2025年11月，被告人叶某某被抓获归案。
层层剖析戳穿“合谋”谎言
2026年1月，案件移送至检察机关审查起诉。“正式过户前我跟买家沟通过使用赠与方式进行避税的事，买家也是同意这样操作的。”面对叶某某的辩解，承办检察官展开穿透式审查，从被害人陈述、常理逻辑与客观书证三个维度进行了层层深入的分析，彻底戳穿了其“合谋”的谎言。
首先，被害人陈述直接否定了合谋的可能性。王女士在接受询问时明确表示，自己对涉案房屋以赠与方式交易毫不知情。其次，结合在案证据，从常理推断，叶某某的辩解明显不符合一般逻辑。如果王女士事先知情并同意合谋避税，她完全可以自己填写相关文件并签字，并不需要叶某某冒签。最后，客观转账记录形成了完整的证据闭环。经调取双方银行账户和微信支付记录，检察官确认王女士支付给叶某某73.2万元后，从未收到过任何形式的返还款项。“王女士在没有拿到任何好处费的情况下，没有必要去冒偷逃国家税款的法律风险。”检察官一针见血地指出，“叶某某的辩解显然站不住脚，所谓的‘口头协商一致’不过是她为了脱罪而编造的谎言。”
承办检察官通过调阅卷宗、核对税务系统登记档案、比对王女士转账记录与叶某某实际缴税凭证、询问当事人等方式，逐步还原了案件事实：2017年4月，叶某某伙同王某某通过虚构卖家沈先生与被害人王女士为兄妹关系，使用伪造的户口簿和冒签的个人无偿赠与不动产登记表向税务机关提交虚假材料，以赠与方式过户，致使国家税款流失近70万元，且自2017年4月24日起按日万分之五持续产生滞纳金，截至立案核查时已逾107万元。经闵行区人民检察院提起公诉，被告人叶某某最终被判处前述刑罚。
公益诉讼全链条守护国有财产
2026年3月，刑事检察部门依法将该线索移送公益检察室，公益检察室立即对该线索跟进核查。“这是一种‘假赠与、真买卖’的偷逃税款手段，通过提供虚假证明材料骗取税收优惠，造成国有财产流失。”承办检察官在分析案情时指出，“检察机关作为国有财产的‘守护人’，必须履行公益诉讼监督职责，把流失的税款追回来。”
公益诉讼检察官仔细查阅案卷，并多次与职能部门沟通，详细了解2017年前后房产交易涉税审核的具体流程，重点询问赠与类业务中直系亲属关系证明材料的核验方式。经过细致调查，检察官发现当时窗口受理与后台审核之间的衔接环节存在核验盲区，对户口簿等证明材料的真实性核查不够严格，这才给了不法分子可乘之机。通过调查取证，检察官不仅核实了税款流失的准确金额，还发现了征管流程中的漏洞，为后续制发精准、可行的检察建议打下了坚实基础。
2026年3月11日，闵行区人民检察院向相关职能部门制发检察建议，要求依法追缴本案房屋交易中未缴纳的税款及滞纳金，并且开展赠与类房产交易税款征收专项排查，完善审税流程与监管制度。


来源 | 上海法治报

审核 | 卢长银

编辑 | 张释之

校对 | 向歆悦


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